Construir desde abajo hacia arriba:
Vivienda asequible para neoyorquinos sin hogar
INTRODUCCIÓN
Todos necesitamos un lugar seguro y digno donde vivir, sin tener que elegir entre pagar el alquiler o tener comida. Si los ingresos de un hogar son extremadamente bajos, o si sus miembros tienen alguna discapacidad o no pueden trabajar, la falta de vivienda no debería ser el resultado. El alquiler es demasiado caro, los salarios son demasiado bajos y décadas de políticas de vivienda fallidas han provocado una falta de vivienda masiva a una escala sin precedentes.
Más de 100,000 personas duermen ahora en refugios cada noche,1 y cientos de miles de hogares inquilinos con los ingresos más bajos de la ciudad están al borde de quedarse sin hogar porque pagan más del 50 por ciento de sus ingresos en alquiler.2 La ciudad de Nueva York no puede escapar de esta crisis sin abordar directamente la falla sistémica para garantizar que haya suficientes viviendas con alquileres asequibles para los hogares de menores ingresos.
Resolver el problema de la falta de vivienda masiva no solo es una necesidad moral, sino que beneficia a la ciudad de Nueva York en su conjunto: la ciudad prospera cuando todos tienen la seguridad, la dignidad y la estabilidad de un hogar. Pero si la ciudad de Nueva York continúa con las mismas estrategias de desarrollo de vivienda implementadas durante la última década, la falta de vivienda masiva seguirá creciendo sin cesar.
ALQUILER YA NO ES ASEQUIBLE: ¿QUÉ PASA CUANDO EL ALQUILER YA NO ES ASEQUIBLE?
Todos los que consideran la ciudad de Nueva York su hogar desean seguridad para sí mismos y sus familias, saber que las adversidades de la vida —como perder el trabajo, enfermarse, tener una discapacidad o cuidar a un ser querido— no significarán quedarse sin hogar. Pero esto es un desafío para los hogares con ingresos extremadamente bajos según los estándares de ingresos de la ciudad.3 o ingreso medio del área (“AMI”), que clasifica a los hogares en función de cómo sus ingresos se comparan con el ingreso medio de la región.
Si bien muchos hogares con ingresos extremadamente bajos tienen dificultades para conseguir una vivienda que puedan pagar, aquellos que tienen la suerte de conseguirla tienen muchas más probabilidades de tener que pagar una carga de alquiler considerable, es decir, de pagar más del 50 por ciento de sus ingresos brutos en concepto de alquiler.4 El setenta y tres por ciento de los hogares con ingresos extremadamente bajos en el área de la ciudad de Nueva York tienen una carga severa por el alquiler.5
La alta carga del alquiler hace que los hogares sean vulnerables a cualquier evento desestabilizador y, por lo tanto, experimentan mayores tasas de desalojo. Por ejemplo, entre 2020 y 2025, los diez códigos postales con las tasas de desalojo más altas (entre el 33 % y el 43 % de los hogares) se encontraban en el Bronx, donde más de la mitad de los hogares ganan menos de $53,000.6
Sufrí violencia doméstica viviendo con mi familia durante muchos años, y estaba cansada. Tras el fallecimiento de mi abuela, mi familia aumentó la presión y me amenazó en casa, y por eso terminé sin hogar. Tenía 53 años cuando entré por primera vez en el albergue. Cualquiera puede quedarse sin hogar, y es un camino que muchos debemos recorrer en la vida. El albergue debería ser solo temporal; necesitamos viviendas más permanentes.
Sumado al hecho de que prácticamente no hay departamentos disponibles para alquiler a niveles asequibles para hogares con ingresos extremadamente bajos,7 La consecuencia es predecible: una situación de indigencia masiva. El sistema de albergues de la ciudad de Nueva York, diseñado originalmente para estancias temporales, funciona ahora como un proveedor de vivienda de facto de último recurso, con un promedio de 101,978 personas (o 56,766 hogares) durmiendo en albergues de la ciudad cada noche en noviembre de 2025.8
Además, la encuesta más reciente sobre personas sin hogar estima que 4,504 personas dormían sin techo en las calles y el metro de la ciudad de Nueva York la noche del 28 de enero de 2025, aunque sin duda se trata de un recuento significativamente inferior al real debido a problemas metodológicos con la forma en que se realiza la encuesta.9 Además, más de 200,000 personas viven hacinadas en casas de otros, a menudo como último paso antes de recurrir a un refugio o a las calles.10
La gravedad de la escasez de viviendas asequibles combinada con las altas cargas de alquiler crea un sistema en el que los hogares quedan atrapados en la falta de vivienda y la inseguridad habitacional mientras luchan por encontrar y conservar una vivienda asequible.
INVERSIONES EN VIVIENDA QUE NUNCA LLEGAN AL FONDO
A pesar de los niveles récord de producción de viviendas asequibles en los últimos años, la mayoría de las viviendas asequibles creadas por la ciudad excluyen a las familias sin hogar y con ingresos extremadamente bajos. Esto deja a muchas personas —quienes cuidan a nuestros ancianos y enfermos, nos entregan la comida o nos preparan la compra— sin ninguna esperanza de poder alquilar un apartamento en la ciudad de Nueva York.
La vivienda asequible se crea mediante dos métodos principales: subsidios directos e incentivos fiscales, combinados con programas de vivienda inclusiva. Sin embargo, ninguno de estos métodos genera suficientes viviendas asequibles para las familias sin hogar y quienes están al borde de la indigencia.
He vivido casi siete años en un refugio, sobreviviendo a dos cánceres durante ese tiempo. He estado atrapado en el refugio porque no he podido encontrar una vivienda asequible y no he tenido forma de obtener prestaciones que me ayuden a pagar los alquileres astronómicos de la ciudad de Nueva York. Ha sido una experiencia extraña, con aspectos negativos y positivos, pero sobre todo he vivido sin opciones, sin un camino claro hacia una vivienda permanente.
1. LA “VIVIENDA ASEQUIBLE” DE LA CIUDAD DE NUEVA YORK, CREADA A TRAVÉS DE SUBSIDIOS DIRECTOS, NO SATISFACE LA MAYOR NECESIDAD
Debido a que la vivienda asequible subsidiada por la Ciudad se crea con estrictos criterios de elegibilidad basados en los niveles de ingresos, la mayoría de las nuevas unidades asequibles que se construyen no solo son inasequibles para los neoyorquinos con ingresos más bajos, sino que están categóricamente indisponibles. Por ejemplo, una unidad designada para inquilinos con ingresos de hasta el 60% del Ingreso Medio del Área (AMI) podría requerir que los solicitantes ganen al menos el 51% del AMI. Por lo tanto, un hogar con un ingreso del 30% del AMI ni siquiera sería considerado; sería rechazado automáticamente por tener ingresos demasiado bajos para esta unidad de vivienda "asequible".
Entre 2014 y 2024, solo el 21 % de las nuevas viviendas de alquiler asequible financiadas en la ciudad estuvieron disponibles para hogares con ingresos extremadamente bajos. Esto equivale a solo 22 565 nuevas viviendas para los neoyorquinos con ingresos más bajos a lo largo de una década. Para poner esto en perspectiva, en la misma década se financiaron 69 572 nuevas viviendas de alquiler asequible para hogares con un AMI entre el 51 % y el 165 % (véase la Figura 1 a continuación).
Figura 1. Número de nuevas viviendas de alquiler asequible financiadas por tramo de ingresos y año calendario (2014-2024)
Fuente: Cálculos basados en datos del Departamento de Preservación y Desarrollo de Vivienda de la Ciudad de Nueva York, “Producción de vivienda asequible por edificio”, a los que se accede a través de NYC Open Data.
Nota: Estas cifras no incluyen la conservación de viviendas asequibles ni la producción de viviendas de apoyo.
Descripción de la imagen: Gráfico de barras apiladas titulado "Número de nuevas viviendas de alquiler asequible financiadas por tramo de ingresos y año (2014-2024)". El eje vertical muestra las viviendas de 0 a 14 000. El eje horizontal muestra cada año calendario de 2014 a 2024. Sobre cada año calendario se encuentran barras divididas en cinco secciones con códigos de colores de abajo a arriba. Una sección amarilla en la parte inferior muestra las Unidades de Ingresos Extremadamente Bajos (0-30% AMI), con un valor que va desde 717 para 2014 hasta 2,824 para 2024. Una sección naranja directamente encima de esa sección muestra las Unidades de Ingresos Muy Bajos (31-50% AMI), con un valor que va desde 893 para 2014 hasta 1,873 para 2024. Una sección azul grisácea en el medio de cada barra muestra las Unidades de Ingresos Bajos (51-80% AMI), con un valor que va desde 4,417 para 2014 hasta 2,759 para 2024. Una sección azul directamente encima de esa sección muestra las Unidades de Ingresos Moderados (81-120% AMI), con un valor que va desde 282 para 2014 hasta 587 para 2024. Una sección azul claro en la parte superior de cada barra muestra las Unidades de Ingresos Medios (121-165% AMI), con un valor que va desde De 283 en 2014 a 5,950 en 2024. Las barras muestran un crecimiento general de aproximadamente 7,000 unidades en 2014 a casi 14 000 en 2024. El cambio más notable se observa en la sección superior de color azul claro, que representa las viviendas de ingresos medios, y que aumenta drásticamente de unos pocos cientos de unidades en los primeros años a más de 5,000 en 2024.
Como se observa en la Figura anterior, la mayor parte de las nuevas unidades de alquiler asequibles financiadas por la Ciudad en 2024 se restringieron a hogares con un ingreso anual promedio (AMI) del 121 al 165 %. Esto equivale a que un hogar de tres personas, como una madre soltera con dos hijos, necesita un ingreso anual mínimo de $118,096 para ser elegible para un apartamento con un alquiler superior a $4,000 al mes.
Esto crea una cruel ironía: los neoyorquinos sin hogar o con la carga más pesada del alquiler y en riesgo inminente de quedarse sin hogar se ven categóricamente excluidos de la gran mayoría de las viviendas "asequibles" subsidiadas por la ciudad, no porque ganen demasiado, sino porque ganan muy poco. Este déficit de producción deja a la gran mayoría de los hogares con ingresos extremadamente bajos sin vías viables para acceder a una vivienda estable y asequible.
2. LOS INCENTIVOS FISCALES Y LOS PROGRAMAS DE VIVIENDA INCLUSIVA DEJAN ATRÁS A LOS HOGARES DE MÁS BAJOS INGRESOS
Durante los últimos cincuenta años se han implementado varios programas de incentivos fiscales y de vivienda inclusiva como medio para crear viviendas más asequibles; sin embargo, estos programas también han fracasado en gran medida en llegar a los hogares sin hogar y a los hogares con ingresos extremadamente bajos que ya no pueden llegar a fin de mes.
Los programas de Vivienda Inclusiva Obligatoria y Vivienda Inclusiva Voluntaria de la Ciudad de Nueva York requieren que los desarrolladores alquilen un porcentaje de unidades de alquiler a alquileres asequibles para los hogares de entre el 40 y el 115 por ciento del AMI, a cambio de construir más grandes de lo que de otra manera estaría permitido.11 Sin embargo, una vez más los requisitos de asequibilidad de estos programas no logran crear suficientes viviendas asequibles para las personas de menores ingresos de nuestra ciudad.
El programa 421-a, que ha sido el mayor programa de gasto fiscal para propiedades residenciales en la ciudad de Nueva York, ofrecía opciones que exigían que entre el 25 % y el 30 % de las unidades fueran asequibles para hogares con un ingreso medio anual (AMI) del 40 % al 130 %. En primer lugar, esto no llega a exigir explícitamente viviendas para los hogares con los ingresos más bajos. Además, la amplia gama de niveles de AMI permitidos por este programa llevó a la mayoría de los promotores a optar por la opción de que el 30 % de las unidades de un proyecto fueran asequibles para hogares con un AMI del 130 %; esto significa que una madre con dos hijos necesitaría ganar $189,540 al año para ser elegible para este apartamento "asequible".12
Un goteo no acabará con la sequía: por qué más viviendas a precio de mercado no resolverán la crisis de las personas sin hogar y los neoyorquinos de bajos ingresos en Nueva York
Un argumento común es que construir más viviendas para inquilinos de todos los niveles de ingresos en la ciudad de Nueva York dará como resultado que haya más apartamentos disponibles para los inquilinos de ingresos más bajos a través del proceso de “filtración hacia abajo”.13 Sin embargo, las políticas de vivienda de goteo no funcionarán en la ciudad de Nueva York, especialmente para los residentes con ingresos más bajos. Esto se debe a suposiciones erróneas sobre la depreciación de las propiedades y a las presiones que impulsan el alza de los precios de la vivienda, incluyendo la inversión inmobiliaria especulativa.14 y el tiempo que tardaría este enfoque en surtir efecto.
En primer lugar, la filtración descendente supone que, a medida que los edificios envejecen y se deterioran, se vuelven más baratos y accesibles para inquilinos de bajos ingresos. En ciudades con abundancia de viviendas o con disminución de la población, las viviendas antiguas suelen perder valor y se filtran hacia inquilinos de bajos ingresos. La ciudad de Nueva York es lo opuesto: la demanda constante, la escasez de terrenos y la inversión especulativa impulsan la filtración ascendente, donde los edificios antiguos suelen revalorizarse con el tiempo.15 Las viviendas que alguna vez fueron para la clase trabajadora, como las clásicas casas de piedra rojiza de Brooklyn, ahora son algunos de los inmuebles más caros de la ciudad.16
Esta reversión significa que, en lugar de aliviar la presión desde arriba, el mercado de la ciudad de Nueva York se intensifica desde abajo. La escasez en la parte baja del mercado inmobiliario obliga a los inquilinos de bajos ingresos a competir con los de ingresos moderados por una oferta limitada de viviendas.17 Esto crea una presión alcista en todo el mercado. Como resultado, cada vez más inquilinos se ven obligados a aceptar niveles cada vez mayores de carga de alquiler, lo que aumenta el riesgo de quedarse sin hogar para los hogares con ingresos extremadamente bajos.
Pero incluso donde funciona en otras ciudades, la reducción de la demanda es un proceso extremadamente lento. Los análisis más optimistas sugieren que puede tomar más de 20 años para que una vivienda a precio de mercado sea asequible para un hogar con un 60% del AMI, una cifra aún muy fuera del alcance de los hogares con ingresos extremadamente bajos.18 Pero, una vez más, la ciudad de Nueva York dista mucho de ser un mercado típico: su demanda constante, los altos costos de construcción y las estrictas limitaciones del uso del suelo implican que esas unidades rara vez se deprecian significativamente. Por ello, se ha comprobado que la construcción de viviendas a precio de mercado en la ciudad de Nueva York produce reducciones mínimas en los alquileres solo para las viviendas de ingresos medios, sin un impacto detectable en los precios de las viviendas de bajos ingresos.19 El único camino comprobado hacia la asequibilidad para estas familias es la inversión pública directa en viviendas profundamente asequibles.20
Encontrar un hogar me hizo sentir más segura, más relajada, sentir que apenas es el comienzo de muchas otras cosas buenas para mi vida, me ha dado la oportunidad de compartir con credibilidad ese recurso, pues considero de que hablar desde la experiencia genera un impacto positivo y valioso, es mi deseo de que muchas otras personas tengan acceso a una vivienda digna, usando ese recurso o cualquier otro medio legítimo, ya que sin lugar a dudas, tener una vivienda adecuada es un derecho humano.
UN NUEVO MANDATO DE VIVIENDA PARA LA CIUDAD DE NUEVA YORK: CONSTRUIR DESDE ABAJO HACIA ARRIBA
La ciudad de Nueva York debe priorizar la inversión en viviendas altamente asequibles, especialmente para quienes actualmente se encuentran sin hogar y para hogares con ingresos extremadamente bajos en riesgo inminente de quedarse sin hogar. Estas inversiones son aún más necesarias ahora, dados los catastróficos recortes a la financiación federal y los cambios en las políticas federales de vivienda y para personas sin hogar que socavarán la estabilidad habitacional de muchas personas que ya tienen vivienda, incrementando aún más la demanda de viviendas asequibles.
La causa subyacente del sinhogarismo masivo en la ciudad de Nueva York es la escasez de viviendas de alquiler para los residentes de menores ingresos. Esta crisis de sinhogarismo seguirá creciendo a menos que la ciudad corrija la discordancia entre la mayor necesidad de vivienda asequible y las prioridades para la producción de vivienda asequible.
Para empezar, la Ciudad debe comprometerse a priorizar la creación de 12,000 unidades de vivienda verdaderamente asequibles al año durante los próximos cinco años, para un total de 60,000 unidades disponibles exclusivamente para personas sin hogar y hogares con ingresos extremadamente bajos al borde de la indigencia. Si bien esta inversión histórica en viviendas asequibles con subsidios sustanciales es crucial, estos esfuerzos por sí solos no abordarán la brecha mencionada, que ha resultado en un promedio de 101,978 personas que duermen en albergues cada noche y cientos de miles de hogares con ingresos extremadamente bajos con una carga de alquiler considerable.21
Por lo tanto, al mismo tiempo, la Ciudad debe seguir invirtiendo en la preservación del parque de viviendas asequibles existente, reparando y utilizando todas las unidades de vivienda vacías y garantizando que los proyectos de viviendas asequibles permanezcan estables en el largo plazo para que menos hogares necesiten refugio.
La crisis de indigencia masiva en la ciudad de Nueva York seguirá agravándose si no se realizan inversiones significativas en vivienda para quienes más la necesitan. Dirigir las inversiones en vivienda al segmento más limitado del mercado es lógico y necesario. La creación de unidades para los hogares con menores ingresos genera el mayor e inmediato alivio de la carga del alquiler para estos inquilinos y sus vecinos, y reduce la carga del sistema de alojamiento de la ciudad.